Na última década, o investimento em imobiliário realizado para obtenção de autorizações de residência para actividade de investimento (ARI), os chamados “vistos gold”, respondeu por cerca de 3,5% do montante total transaccionado no sector imobiliário residencial português. Estes investidores estrangeiros têm vindo, contudo, a reduzir o seu peso no mercado nacional nos últimos cinco anos e, hoje, já representam apenas 1,5% do total, a proporção mais baixa de sempre, depois de terem chegado a responder por mais de 10%, quando o programa atingiu o seu auge, em 2014.

Os dados relativos à concessão de “vistos gold” são fornecidos pelo Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) e padecem de várias lacunas, que impedem uma análise mais aprofundada. Desde logo, os números tornados públicos mensalmente são relativos a todo o território nacional, não havendo dados por regiões, quando é sabido que Lisboa concentra a larga maioria do investimento realizado para obtenção de “vistos gold”. Desta forma, não é possível avaliar o peso deste programa no mercado imobiliário apenas em Lisboa.

Ao mesmo tempo, os dados do SEF não detalham qual o tipo de bem imóvel (se residencial ou se de outro tipo, como comercial ou turístico) adquirido para a obtenção do visto. Também aqui, estima-se que a larga maioria do investimento nesta modalidade seja feita em habitações, razão pela qual, aliás, a lei foi alterada este ano, passando a determinar que, quando os imóveis adquiridos se destinem a habitação, os investidores só poderão obter vistos se os imóveis se situarem nos Açores, Madeira ou territórios do interior, excluindo, desta forma, as regiões onde existe uma maior pressão no mercado habitacional, em particular Lisboa e Porto. A análise agora feita aos dados do SEF parte, assim, da presunção de que todo o investimento em bens imóveis para obtenção de ARI foi realizado na aquisição de habitações, embora, na realidade, possam ter sido adquiridos outros tipos de imóveis.

O programa entrou em vigor no final de 2012, ano em que só foram concedidos dois vistos, mas foi em 2013 que começou a ganhar relevância. Desde esse ano, e até ao primeiro semestre de 2022, foram concedidas 10.091 ARI para investimento em imobiliário, num montante total de investimento superior a 5759 milhões de euros.

No mesmo período, de acordo com os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), o montante total transaccionado no mercado habitacional português ascendeu a mais de 166 mil milhões de euros. Assim, nesta década, o investimento realizado para obtenção de “vistos gold” foi responsável por cerca de 3,5% do montante total investido no mercado.

Nem sempre o peso dos “vistos gold” no mercado nacional foi tão reduzido. Em 2014, quando o programa bateu recordes no número de autorizações concedidas e no total investido, o investimento em imobiliário no âmbito deste regime superou 840 milhões de euros, mais de 10% do total transaccionado no mercado residencial português nesse ano. Desde 2017, contudo, a relevância destes investidores tem vindo a reduzir-se significativamente. Hoje, considerando os dados relativos ao primeiro semestre de 2022, os “vistos gold” representam apenas 1,5% do investimento no mercado habitacional nacional, a mesma proporção verificada no conjunto de 2021.

Dois fenómenos ajudam a explicar este movimento. Por um lado, quando o programa arrancou, o mercado imobiliário em Portugal estava em crise, pelo que o capital estrangeiro que entrou tinha um peso maior. Já nos últimos anos, o mercado tem crescido a ritmo acelerado, com aumentos anuais de dois dígitos no montante transaccionado.

Por outro lado, nos últimos anos, assistiu-se ao crescimento de outras modalidades de investimento para obtenção de “vistos gold”, ainda que o investimento em imobiliário continue a representar a larga maioria. A título de exemplo, no início do programa, em 2013, a aquisição de visto por via de transferências de capitais com um valor mínimo de um milhão de euros representava 11% do investimento no âmbito deste programa; em 2022, considerando os dados até Setembro, essa proporção sobe para 20%. E os dados de 2022, ressalve-se, ainda não consideram as alterações à lei em vigor este ano, que proíbem o investimento em imobiliário residencial nas regiões até agora mais procuradas, uma vez que todas as autorizações concedidas este ano ainda dizem respeito apenas a candidaturas submetidas no ano passado, antes da introdução destas alterações.

EUA lideram

Outra alteração ao retrato dos “vistos gold” diz respeito às nacionalidades daqueles que mais procuram este regime, uma lista desde sempre dominada por chineses, mas, agora, liderada por norte-americanos.