A crise começa a instalar-se no mercado imobiliário, embora talvez não no formato esperado. A tempestade é perfeita: ao aumento dos custos de construção que já se arrasta desde antes do início da pandemia e que não dá sinais de abrandamento, junta-se uma escalada da inflação, que diminui o rendimento disponível das famílias e um aumento das taxas de juro que torna o crédito mais caro. O resultado é um lado da oferta com menos margem para comportar riscos na hora de promover novos projectos residenciais e um lado da procura com menos capacidade financeira para comprar casa.

E a consequência poderia ser um sector imobiliário a entrar em contracção. Poderia, não fosse um mercado internacional com mais capital disponível do que o nacional, cada vez mais presente em Portugal e a apresentar-se como alternativa para os promotores imobiliários, que, na sua maioria, já dirigem os novos empreendimentos especificamente para o público internacional. Por conta disso, a nova oferta habitacional dirigida à classe média nacional é cada vez menor e há sinais de que essa escassez venha a acentuar-se nos próximos tempos.

Os dados são da Confidencial Imobiliário e da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII) e revelam o reforço de uma tendência que já dura há algum tempo. De acordo com os resultados do último inquérito realizado por estas duas entidades junto dos principais operadores deste sector, relativo a Outubro deste ano, os promotores imobiliários dão conta de que 64% dos novos empreendimentos são dirigidos a um público internacional (exclusivamente ou em combinação com os nacionais). Três meses antes, 55% dos novos projectos eram dirigidos a esse público.

Esta é, em síntese, “uma resposta da promoção imobiliária à crise que está a estabelecer-se em resultado do aumento dos juros, da inflação e dos custos de construção”, resume Ricardo Guimarães, director da Confidencial Imobiliário. Na prática, diz, “há uma alteração do enquadramento do mercado, pelo lado da oferta, resultante do aumento dos custos de construção, e pelo lado da procura, resultante da redução de rendimento disponível devido ao aumento dos juros e da inflação”. Perante isto, os promotores imobiliários optam por “dirigir a sua oferta a segmentos de mercado e perfis de procura com maior poder de compra”, que não só podem “acomodar aumentos de preços originados no aumento de custos de construção”, como, à partida, têm mais capital disponível, ficando, por isso, “menos sujeitos à pressão do aumento dos juros”.

São também esses os factores apontados pelos restantes especialistas contactados pelo PÚBLICO, que destacam ainda a carga fiscal ou a demora nos licenciamentos como motivos para os promotores procurarem mercados de maiores rendimentos. “O actual contexto de mercado, de inflação geral e aumento dos custos de construção (que já se verificava até antes da pandemia), associado à pesada carga fiscal na promoção e à morosidade dos processos de licenciamento, impacta o preço final da habitação para o consumidor”, diz Gonçalo Ponces, da JLL.

As estatísticas mais recentes mostram isso mesmo. De acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE), em Setembro, o índice de custos de construção de habitação nova acumulou o sétimo mês consecutivo de aumentos a dois dígitos, ao registar uma subida de 13,4% em relação ao mesmo mês do ano passado, levando a variação média dos últimos 12 meses deste índice para 10,8%. No mesmo mês, a taxa de juro média associada aos novos contratos de crédito à habitação atingiu um máximo de sete anos, ao aumentar para 2,23%. E o mesmo acontece com a inflação, com o índice de preços no consumidor a registar, em Outubro, uma variação de 10,1% em relação ao ano passado, o maior aumento desde 1992.

No fim, a questão resume-se à viabilidade financeira dos projectos imobiliários, tendo em conta o baixo capital disponível das famílias portuguesas. “A necessidade de manter os projectos financeiramente viáveis tem levado a uma maior aposta dos promotores em projectos residenciais de nível médio-alto e alto em localizações atractivas. Assim, pela maior procura que tem vindo a verificar-se por parte de compradores estrangeiros, que apostam nestes segmentos, e pelas crescentes dificuldades dos compradores nacionais de pagarem preços mais altos e de acompanharem a subida das taxas de juro, é compreensível que o mercado residencial continue a crescer por via dos segmentos mais altos”, refere Ana Gomes, da Cushman & Wakefield.

Dito de outra forma, acrescenta, “pura e simplesmente, os custos de promoção são iguais ou até superiores aos valores que muitas famílias podem pagar, pelo que os promotores não estão motivados para promover projectos com níveis de risco tão elevados”. Exemplificando: somando os custos de construção médios por metro quadrado, os impostos e outros custos de promoção, como licenciamento ou fiscalização, o custo de promoção médio ronda, nos cálculos da Cushman & Wakefield, os 2785 euros por metro quadrado (valor de área vendável acima do solo), o que corresponderá a um preço de 306.350 euros para um apartamento com 110 metros quadrados, só para construir esta casa e sem considerar a margem para o promotor. Se se considerar ainda que muitos projectos demoram vários anos a ser aprovados, o que acarreta custos financeiros, o custo deste apartamento chegaria aos 350 mil ou 400 mil euros. “Com ou sem subida das taxas de juro, quais são as famílias do segmento médio que podem pagar este tipo de preços?”, questiona Ana Gomes.

Escassez e preços aumentam

E é assim que, apesar de os portugueses ainda representarem a maioria dos compradores de habitação em Portugal, os estrangeiros vão ocupando cada vez mais espaço num mercado residencial nacional já de si pequeno, colocando pressão sobre a oferta e, por fim, sobre os preços.

“Num mercado pequeno, como o nosso, esta dinâmica tem um impacto natural nos preços da habitação, venda e arrendamento, porque a oferta é muito limitada e o ciclo de produção imobiliária (2012-2022) representa cerca de 20% do ciclo da década anterior. É natural que alguns promotores se foquem em desenvolver soluções para o mercado internacional crescente”, aponta Gonçalo Ponces, ressalvando que “os portugueses continuam a ser o principal mercado nos projectos urbanos e periféricos (nalguns casos, absorvem a perto da totalidade das vendas em planta) e representam cerca de 60% da actividade de venda de casas da JLL”.

Mesmo assim, a relevância do mercado internacional é evidente. Hoje, esta consultora contabiliza cerca de 50 nacionalidades a procurarem Portugal e admite que, para além do crescimento nos centros urbanos, os estrangeiros “são o principal mercado de alguns grandes projectos no eixo Tróia-Sines e no Algarve”. São, na sua maioria, “particulares que compram em Portugal a sua segunda casa ou, nalguns casos, a casa onde decidem viver nos próximos anos, pela possibilidade de flexibilidade no trabalho e internacionalização do país”.

O responsável da JLL destaca que, apesar deste contexto, “há um enorme conjunto de projectos em [fase de preparação] que pretende continuar a dar resposta ao mercado nacional, especialmente dedicado à classe média, que poderá chegar em breve ao mercado se o processo se tornar mais célere e fácil”, mas admite que “a equação da estrutura de custos não é fácil de resolver”. E isso, concluem os especialistas do sector, terá um impacto inevitável. “É de esperar um acentuar da escassez de oferta para os perfis de procura médios e mais baixos, pois alguns projectos terão de ser reponderados e, provavelmente, serão repensados até que haja alguma estabilização do mercado. O impacto é na redução de oferta e uma pressão de aumento de preços para a oferta disponível”, resume Ricardo Guimarães.

FONTE: publico.pt

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